Was heißt Off-Plan? Der Kauf vom Bauträger in Dubai und Abu Dhabi, erklärt

Was bedeutet Off-Plan und was ist es nicht?

Off-Plan heißt: Sie kaufen eine Einheit direkt vom Bauträger, bevor sie fertiggestellt ist. Das amtliche Register in Dubai führt solche Einheiten als „under construction“. Off-Plan ist nur dieser Erstverkauf. Verkauft ein Käufer seine Einheit schon vor der Übergabe weiter, gelten die Regeln des Secondary Market, wie bei einer Bestandsimmobilie.

Der Unterschied zeigt sich auch bei der Kommission: Beim Off-Plan-Kauf zahlt sie der Bauträger, beim Weiterverkauf zahlen beide Parteien.

Wie funktioniert der Zahlungsplan beim Off-Plan-Kauf?

Den Kaufpreis zahlen Sie nicht auf einmal, sondern in Raten über die Bauzeit, nach einem Zahlungsplan. Ein Plan 70/30 heißt zum Beispiel: 70 Prozent verteilt über die Bauzeit, 30 Prozent bei der Schlüsselübergabe. Das senkt die Kapitalbindung beim Einstieg deutlich und ist einer der größten Unterschiede zum Kauf in Europa.

Wie die Raten aufgeteilt sind, unterscheidet sich je Projekt; auf meinen Marktseiten sehen Sie je Projekt die Aufteilung. In Abu Dhabi ist gesetzlich festgeschrieben, dass Sie nach dem tatsächlichen Baufortschritt zahlen, in Dubai hingegen meistens nach fixen Daten.

Wohin fließt mein Geld? Das Treuhandkonto in Dubai und Abu Dhabi

Auf ein Treuhandkonto (Escrow), das der Bauträger für jedes Projekt bei einer akkreditierten Bank führen muss, in Dubai wie in Abu Dhabi. Das Konto dient ausschließlich dem Bau dieses einen Projekts, und Gläubiger des Bauträgers haben darauf keinen Zugriff. Ein fehlendes Treuhandkonto ist für mich deshalb ein Ausschlusskriterium.

Nach der Fertigstellung bleibt ein Puffer: Mit dem Fertigstellungszertifikat behält der Treuhänder 5 Prozent des Kontowerts ein und gibt sie erst ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Käufer frei, als Garantie für die Behebung von Baumängeln und Mängeln nach der Übergabe.

Verstöße gegen das Gesetz über Treuhandkonten (Law No. 8 of 2007) sind kein Kavaliersdelikt. Vorgesehen sind Geldstrafen ab 100.000 AED oder Haft oder beides. Und die Behörde kann einen Bauträger aus dem Register streichen, etwa wenn er ohne annehmbaren Grund nicht binnen sechs Monaten nach der Erlaubnis zum Off-Plan-Verkauf zu bauen beginnt.

Welche Register und Genehmigungen braucht ein Off-Plan-Verkauf?

In Dubai muss jeder Off-Plan-Verkauf ins Interim Property Register eingetragen werden; ohne Eintrag ist die Verfügung nichtig. Verkaufen darf der Bauträger erst, wenn er das Grundstück besitzt und die Genehmigungen der zuständigen Stellen hat. In Abu Dhabi braucht es vorher ein eröffnetes Treuhandkonto und ein behördlich genehmigtes Disclosure Statement.

In Abu Dhabi werden alle Verfügungen im Initial Real Estate Register eingetragen.

Was ist beim Off-Plan-Kauf in Abu Dhabi anders?

Abu Dhabi koppelt die Raten gesetzlich an den tatsächlichen Baufortschritt. Über die Käuferzahlungen auf dem Treuhandkonto kann der Bauträger grundsätzlich erst verfügen, wenn mindestens 20 Prozent der Bauarbeiten fertig sind. Koppelt er die Zahlungen nicht an die Bauphasen, gibt Ihnen das Gesetz ein Rücktrittsrecht.

Seit der Administrative Decision No. 24 of 2025 kann das Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) frühere Auszahlungen genehmigen. Voraussetzung ist, dass der Bauträger eine unbedingte Bankgarantie über mindestens 20 Prozent der Baukosten stellt, seit mindestens vier Jahren in Abu Dhabi registriert ist, mindestens drei Projekte pünktlich übergeben hat und seit zwölf Monaten ohne Verstöße ist.

Liegt die Übergabe mehr als sechs Monate nach dem erwarteten Termin, kann die Behörde eine Verzugsstrafe gegen den Bauträger verhängen.

Was passiert bei Zahlungsverzug?

Zahlt ein Käufer in Dubai nicht, meldet der Bauträger das dem Dubai Land Department, und Sie erhalten 30 Tage Frist. Danach richtet sich die Folge nach dem amtlich festgestellten Baufortschritt: Der Bauträger kann kündigen und je nach Stand bis zu 25 oder 40 Prozent des Einheitswerts behalten. Ein Zahlungsplan ist also ein Vertrag mit Konsequenzen.

Bei über 80 Prozent Baufortschritt kann der Bauträger die Einheit auch versteigern lassen. Einen Überschuss muss er binnen einem Jahr nach der Kündigung oder binnen 60 Tagen nach dem Weiterverkauf zurückzahlen, je nachdem, was früher eintritt (Law No. 19 of 2017). Hat der Bau aus Gründen außerhalb seiner Kontrolle noch nicht begonnen, darf der Bauträger bei Zahlungsverzug kündigen und bis zu 30 Prozent der gezahlten Beträge behalten.

Umgekehrt gilt: Streicht die Behörde das Projekt, ist die volle Rückzahlung an die Käufer geregelt (Law No. 8 of 2007). Genau deshalb gehört Ihr Cashflow in die Bedarfsanalyse, bevor Sie unterschreiben.

In Abu Dhabi

Seit der Administrative Decision No. 165 of 2025 ist festgelegt, wie viel der Bauträger bei einer Kündigung vom Vertragswert abziehen darf: nichts, wenn das Projekt aus Gründen außerhalb seiner Kontrolle nicht begonnen hat, sonst je nach Baufortschritt 10 Prozent (unter 10 Prozent), 15 Prozent (10 bis 30 Prozent), 25 Prozent (30 bis 60 Prozent) oder 40 Prozent (60 bis 100 Prozent). Hat der Käufer 60 Prozent oder mehr bezahlt, entscheidet das ADREC im Einzelfall. Der Bauträger zahlt binnen 15 Arbeitstagen aus; Beträge, die er außerhalb des Treuhandkontos eingenommen hat, binnen 30 Tagen vollständig.

Was empfiehlt die Behörde zu prüfen und was prüfe ich als Jurist?

Das Dubai Land Department empfiehlt vor einem Off-Plan-Kauf fünf Prüfungen: Ist das Projekt bei der Real Estate Regulatory Agency (RERA) registriert? Besitzt der registrierte Bauträger das Land? Hat er die Genehmigung zum Off-Plan-Verkauf? Gibt es ein Escrow-Konto, und wer ist der Treuhänder? Wie hoch ist der Baufortschritt? Für Abu Dhabi gilt dasselbe.

Genau diese Fragen sind meine Arbeit: Ich prüfe den Bauträger und seine finanzielle Struktur, seine bereits übergebenen Projekte, das Escrow-Konto, den Zahlungsplan und die Registrierung, bevor Sie unterschreiben. Dazu kommt die Lage in zwei Ebenen: die Konkurrenz Ihrer Einheit innerhalb des eigenen Projekts und das Umfeld mit Nachbarschaft, Infrastruktur und den bereits genehmigten Entwicklungsprojekten.

Was kostet der Off-Plan-Kauf in Dubai und Abu Dhabi?

Bei der Registrierung der Übertragung fällt in Dubai eine Gebühr von 4 Prozent des Kaufpreises an, in Abu Dhabi von 2 Prozent. Sie trägt im Regelfall der Käufer, in Abu Dhabi beim Off-Plan-Kauf ebenfalls in voller Höhe. Für die Off-Plan-Kaufbegleitung durch einen lizenzierten Broker zahlen Sie als Käufer kein Honorar, denn die Kommission bezahlt immer der Bauträger.

Dazu kommen beim Off-Plan-Kauf die Admin Fees des Bauträgers für das vorläufige Eigentumszertifikat, die Übermittlung der Unterlagen an die Behörden und Ihre Anmeldung als Käufer, im Normalfall einmalig unter 1.000 Euro. Mehr zu allen Kosten: Kauf und Eigentum.

Bestandsimmobilien begleite ich ebenfalls auf Anfrage.