Ist eine Immobilie in Dubai steuerfrei?
So pauschal nicht. In den VAE zahlen Privatpersonen auf Mieteinnahmen keine Einkommensteuer, und Einkünfte aus privater Immobilienanlage sind von der Körperschaftsteuer ausgenommen. Beim Kauf fällt aber die Registrierungsgebühr an, in Dubai 4 Prozent. Und Ihr Wohnsitzstaat kann Mieteinnahmen und Gewinne trotzdem besteuern.
„In Dubai ist alles steuerfrei“ ist aus meiner Sicht einer der größten Dubai-Mythen. Man muss zwei Dinge auseinanderhalten: was in den VAE gilt und was Ihr Wohnsitzstaat daraus macht.
Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland, Österreich oder der Schweiz versteuern?
Das hängt von Ihrem Wohnsitz und vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab, und die drei Länder unterscheiden sich deutlich. Deutschland hat seit Anfang 2022 kein Abkommen mehr mit den VAE, Österreich und die Schweiz haben ihre Abkommen geändert. Was das für Sie bedeutet, lässt sich nur mit Ihrer konkreten Struktur beantworten.
- Deutschland: Das Abkommen von 2010 ist am 31. Dezember 2021 ausgelaufen, ein neues ist nicht in Kraft. In einer gemeinsamen Erklärung vom 10. September 2026 haben beide Staaten angekündigt, die Verhandlungen bald abzuschließen.
- Österreich: Ein Änderungsprotokoll ist seit dem 1. März 2023 in Kraft und ab 2023 anwendbar. Die Befreiungsmethode wurde dabei durch die Anrechnungsmethode ersetzt.
- Schweiz: Ein Änderungsprotokoll ist seit dem 5. Mai 2025 in Kraft; die meisten Änderungen gelten ab dem 1. Januar 2026.
Steuerfolgen rechne ich hier bewusst nicht vor. Sie hängen an Ihrem Fall, getrennt nach VAE, Wohnsitzstaat, Abkommen und Ihrer individuellen Struktur. Genau dafür gibt es den Steuer-Check vor dem Kauf.
Was gilt steuerlich, wenn ich meine Immobilie in Dubai wieder verkaufe?
Halten Sie die Immobilie als Privatperson, ist der Gewinn aus dem Verkauf in den VAE in jedem Fall steuerfrei. Das ist aber nur die Seite der VAE. Ob Ihr Wohnsitzstaat den Gewinn besteuert, hängt von Ihrem Wohnsitz, dem Abkommen und den Regeln Ihres Landes ab.
Zu jedem Investment gehört von Anfang an eine Exit-Strategie, und die steuerliche Seite des Verkaufs gehört dazu. Wenn der Zeitpunkt kommt, begleite ich auch den Verkauf: Immobilienverkauf mit Exit-Strategie.
Ändert sich etwas, wenn ich über eine Firma kaufe?
Ja, deutlich. Der Kauf über eine Firma ist ein wesentlich komplexerer Vorgang: Die ausländische Firma braucht entweder eine registrierte Tochterfirma in den VAE, die dann kauft, oder sie lässt sich selbst als Käuferin registrieren, in Dubai zum Beispiel beim Dubai Land Department. Möglich ist das grundsätzlich. Ich rate aber klar davon ab.
Der Grund: In fast allen Fällen bringt ein Kauf über eine Firma keinen Vorteil, wohl aber laufenden Verwaltungsaufwand und Kosten, unter anderem Körperschaftsteuer und Mehrwertsteuer. Für Unternehmen gilt in den VAE seit dem 1. Juni 2023 die Körperschaftsteuer: 0 Prozent auf das steuerpflichtige Einkommen bis 375.000 AED, 9 Prozent darüber. Die Ausnahme für private Immobilienanlage gilt nur für natürliche Personen.
In Europa ist eine Gesellschaft für Immobilien oft der naheliegende Weg. In den VAE kaufen Sie aus meiner Sicht als Privatperson besser.
- Passende Leistung Steuer-Check vor dem Kauf
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